Urteil vom 6. März 2025 – Az. I ZR 138/24
Mit einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt: Verstößt eine Provisionsvereinbarung gegen den Halbteilungsgrundsatz gemäß § 656d BGB, ist sie insgesamt (!) nichtig. Käufer können dann die gezahlte Maklerprovision vollständig zurückverlangen.
Hintergrund: Maklerprovision beim Immobilienkauf
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt der sogenannte Halbteilungsgrundsatz der Maklerprovision (§ 656c, 656d BGB). Danach muss die Partei, die den Makler beauftragt – meist der Verkäufer –, mindestens die Hälfte der Maklerkosten tragen. Ziel der Regelung ist der Schutz von Verbrauchern, insbesondere Immobilienkäufern, vor übermäßiger finanzieller Belastung.
Wann gilt der Halbteilungsgrundsatz nach § 656d BGB?
Der Halbteilungsgrundsatz gilt nicht in allen Fällen, sondern nur bei bestimmten Konstellationen. Konkret:
- Verbraucher als Käufer: Die Vorschriften gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist – also eine natürliche Person, die zu privaten Zwecken handelt. Dies ordnet § 656b BGB an.
- Einseitige Beauftragung des Maklers: Hat nur eine Partei (z. B. der Verkäufer) den Makler beauftragt, darf der anderen Partei (z.B. dem Käufer) nicht mehr als die Hälfte der Provision auferlegt werden.
- Maklervertrag mit Käufer nur zur Provisionsregelung: Selbst wenn der Käufer einen Vertrag unterzeichnet, der lediglich die Zahlungspflicht regelt (nicht die Vermittlung), greift der Halbteilungsgrundsatz – wie der BGH erneut bestätigte
- Der Grundsatz gilt nur beim Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern, nicht bei Gewerbeimmobilien oder Vermietung.
- Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern ist es im Einzelfall zu beurteilen, ob § 656d BGB gilt.
Der Fall: Verdeckte Provisionslast beim Käufer
Im Fall vor dem BGH hatte eine Verkäuferin ein Maklerunternehmen beauftragt. Die Provision betrug 25.000 €. Anstatt diese selbst zu zahlen, ließ die Verkäuferin den Kaufpreis um diesen Betrag reduzieren und die Käufer verpflichteten sich – scheinbar freiwillig – zur Zahlung genau dieses Betrags an den Makler.
Der vermeintliche „Trick“: Die Verkäuferin zahlte tatsächlich keine Provision, während die Käufer die volle Summe entrichteten. Diese forderten später Rückzahlung – mit Erfolg.
Die Entscheidung des BGH: Gesamtnichtigkeit bei Verstoß
Der BGH stellte unmissverständlich klar:
- Ein Verstoß gegen § 656d BGB führt zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung.
- Eine „geltungserhaltende Reduktion“ – etwa auf die gesetzlich zulässige Hälfte – komme nicht in Betracht.
- Käufer können die gezahlte Provision vollständig nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückfordern, wenn sie nicht den Makler beauftragt haben und trotzdem mehr als die Hälfte zahlen.
Das bedeutet konkret: Vereinbarungen, mit denen Käufer die volle Provision zahlen, obwohl der Makler nur für den Verkäufer tätig war, sind unwirksam.
Was bedeutet das für Käufer, Verkäufer und Makler?
Für Käufer & Verkäufer:
- Prüfen Sie genau, ob und in welcher Höhe Sie zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet sind.
- Wenn Sie den Makler nicht beauftragt haben und dennoch mehr als die Hälfte zahlen sollen, könnte ein Rückforderungsanspruch bestehen.
Für Makler:
- Gestaltungen, bei denen der Käufer „freiwillig“ die ganze Provision zahlt, obwohl der Verkäufer alleiniger Auftraggeber ist, sind rechtswidrig und nichtig.
Fazit: Stärkung des Verbraucherschutzes beim Immobilienkauf
Mit diesem Urteil stärkt der BGH konsequent den Verbraucherschutz auf dem Immobilienmarkt. Käufer, die durch unzulässige Vertragsgestaltungen benachteiligt wurden, haben nun eine klare rechtliche Grundlage zur Rückforderung gezahlter Maklerprovisionen.
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