Der Erwerb eines Grundstücks ist häufig mit erheblichen finanziellen und steuerlichen Überlegungen verbunden. Eine oft übersehene, aber steuerlich äußerst relevante Entscheidung betrifft den Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung – auch „Option zur Umsatzsteuer“ genannt. Doch wann lohnt sich dieser Schritt wirklich?
Grundsätzliches zur Umsatzsteuerbefreiung
Nach § 4 Nr. 9a UStG sind Grundstücksverkäufe grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Das bedeutet: Der Verkäufer muss auf den Kaufpreis keine Umsatzsteuer erheben – gut für den Käufer, könnte man meinen. Aber: Ein solcher Verzicht auf die Umsatzsteuerpflicht kann in bestimmten Konstellationen von großem Vorteil sein – vor allem für Unternehmer.
Wann lohnt sich der Verzicht auf die Steuerbefreiung?
Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ist insbesondere dann sinnvoll, wenn:
- Der Käufer das Grundstück für umsatzsteuerpflichtige Zwecke nutzt, z. B. zur Errichtung eines Bürogebäudes oder zur Vermietung an umsatzsteuerpflichtige Mieter. In diesem Fall kann er die beim Kauf gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen.
- Eine steuerpflichtige Weiterveräußerung geplant ist. Wer das Grundstück später mit Umsatzsteuer weiterverkaufen will, hat ein Interesse daran, die eigenen Vorsteuerbeträge geltend zu machen.
- Der Vorsteuerabzug aus Errichtungskosten relevant ist. Soll das Grundstück bebaut werden, können erhebliche Investitionskosten anfallen. Mit Verzicht auf die Steuerbefreiung wird der Vorsteuerabzug auch auf Baukosten ermöglicht.
Achtung: Risiken und Stolperfallen
So vorteilhaft der Verzicht in vielen Fällen auch sein kann – es gibt Risiken:
- Der Käufer muss Unternehmer sein und das Grundstück für seine unternehmerische Tätigkeit nutzen. Andernfalls entfällt der Vorsteuerabzug, und die gezahlte Umsatzsteuer wird zur echten Belastung.
- Es drohen Nachversteuerungen, wenn sich die Nutzung innerhalb von zehn Jahren ändert (sog. „Berichtigung des Vorsteuerabzugs“ gemäß § 15a UStG).
- Der Verzicht muss notariell im Kaufvertrag erklärt werden und beide Parteien müssen umsatzsteuerlich korrekt auftreten – sonst wird es teuer.
Fazit
Ein Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung kann unternehmerisch äußerst sinnvoll sein – aber nur bei klarer steuerlicher Planung und professioneller Begleitung. Ohne fundierte Beratung drohen teure Fehler.
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